Derecho inmobiliario inglés: ¿lease o licence?

Si eres traductor jurídico inglés-español, vas a alquilar un inmueble en Inglaterra o Gales, o simplemente quieres aprender más sobre el Derecho inmobiliario inglés, te interesará saber cómo diferenciar un lease de una licence.

En el Derecho es fundamental distinguir dos conceptos. Los derechos reales (proprietary rights o rights in rem) son derechos sobre el bien en sí y permiten a quien los posee vender, traspasar o enajenar de otro modo dicho bien. Además, se pueden proteger frente a cualquier persona que los infrinja o pretenda infringirlos. En el ámbito inmobiliario, existen dos tipos principales de derechos reales sobre un bien inmueble según la Law of Property Act 1925 (denominados también legal estates in land): freehold (dominio absoluto) y leasehold (derecho de posesión durante un período de tiempo determinado que se puede ampliar), que es la modalidad más común en los pisos y apartamentos. Estos derechos se denominan también freehold estate y leasehold estate.

Cabe mencionar, no obstante, que el leasehold se considera un híbrido o anomalía. Los leases gozan de una mayor protección que los derechos personales, ya que se consideran un derecho de posesión y uso exclusivos. Sin embargo, no se trata de un derecho de propiedad perpetuo, sino de un derecho de posesión temporal. Además, el lease da derecho a poseer el inmueble (o una parte de este), pero no el terreno en el que se asienta.

Un derecho real también permite otorgar derechos de menor alcance a otras personas (interests in land). Dos ejemplos serían las servidumbres (easements) y el derecho de reversión (right of entry). Otra forma de llamarlos en inglés es encumbrances o incumbrances (gravámenes) y también se hacen constar en el Land Registry o Registro de la Propiedad (si es que el bien inmueble se ha registrado).

Los derechos personales (personal rights o rights in personam) solamente permiten a quien los posee protegerlos frente a la persona concreta que los concedió. No otorgan un derecho de propiedad sobre el bien. Un ejemplo de este tipo de derecho en el ámbito inmobiliario serían las licenses, permisos que solamente conceden a su beneficiario (licensee) un mero derecho a acceder a un inmueble para usarlo de una manera determinada. Sin este permiso, existiría allanamiento de morada (trespass). Un ejemplo sería el alojamiento en un hotel o usar una entrada a un teatro para asistir a una función.

Antiguamente, los arrendadores usaban licences contractuales para evadir las protecciones que la ley otorga a los arrendatarios (leaseholders), por ejemplo, contra el desahucio. Los tribunales sí permiten conceder este tipo de permisos. Lo que no permiten es conceder un lease (derecho de posesión exclusiva durante un período de tiempo determinado) y fingir que se trata de una licence calificando el contrato como tal.

Distinción entre lease y licence

Distinguir entre un lease (derecho de arrendamiento con posesión exclusiva de un inmueble o una parte de este durante un período de tiempo determinado) y una licence (permiso de acceso u ocupación para un uso determinado) tiene importantes implicaciones desde el punto de vista jurídico.

Un lease vincula temporalmente tanto al arrendador o freeholder (que posee el dominio absoluto del inmueble o freehold) como a sus derechohabientes (successors in title) —las personas que se benefician del derecho sobre el bien como consecuencia de su transmisión— y permite excluirlos del inmueble. En virtud de un contrato de arrendamiento (lease), el arrendatario (lessee) posee un derecho de posesión exclusiva sobre el bien mientras permanezca vigente el derecho de arrendamiento y durante dicho período puede traspasar o ceder su derecho sobre este a un tercero (siempre que el contrato no incluya una cláusula que prohíba hacerlo).

Por el contrario, el beneficiario de una licence no posee más que un permiso para acceder al inmueble u ocuparlo y hacer un uso determinado de él. No tiene un derecho de posesión exclusiva. Salvo en casos excepcionales, tampoco puede hacer valer el derecho frente a los derechohabientes (sucesores) del otorgante del permiso (licensor).

Pero la importancia de la distinción va más allá. Solo un lessee (y no un beneficiario de una licence) tiene derecho de posesión de un inmueble una vez que se extingue el derecho, salvo que el tribunal determine algo distinto. Es lo que se denomina security of tenure. Este derecho de posesión es especialmente útil en el caso de los locales comerciales, ya que permite a los arrendatarios invertir en ellos sin tener que desocupar el local una vez extinguido el derecho.

Además, la cuestión de si un arrendatario subarrienda el inmueble resulta pertinente a la hora de valorar si ha incumplido una estipulación contractual (covenant) que prohíba subarrendar.

En el caso de las licences, no es requisito indispensable que sus condiciones se hallen recogidas en un contrato escrito, mientras que en el caso de los leases sí lo es.

Cuando existe licence, el arrendador no tiene que acudir a los tribunales para desalojar el inmueble (solo tiene que avisar al ocupante con un período de antelación razonable). Por el contrario, en el caso de un lease, el arrendador no puede echar al arrendatario del inmueble a menos que este incumpla alguna de las estipulaciones contractuales (covenants), como por ejemplo el pago de la renta o una cláusula que prohíba subarrendarlo.

¿Cómo se distingue un lease de una licence?

La autoridad para distinguir un lease de una licence es Street v Mountford, donde la Cámara de los Lores (cuyo poder judicial ostenta ahora el Supreme Court) decidió que por mucho que un contrato califique un acuerdo como un mero permiso de acceso, si existe certeza con respecto al período de vigencia del derecho de arrendamiento (certainty of term) y posesión exclusiva (exclusive possession), muy posiblemente estaríamos ante un lease.

El lease puede ser por tiempo indefinido (periodic term) o a plazo fijo (fixed term). Para que un lease sea a plazo fijo, su período de vigencia debe conocerse desde el inicio de la relación entre arrendatario y arrendador. En el caso del lease por tiempo indefinido, la duración no se establece por adelantado y el arrendamiento se renueva automáticamente a menos que alguna de las partes desee darlo por terminado y lo haga saber a la otra. La periodicidad se puede recoger expresamente por escrito en un contrato o deducirse objetivamente de las circunstancias, como el pago y la aceptación periódicos de una renta. La duración se determinará según el período de dicho pago (semanal, mensual, anual, etc.).

No es fácil dilucidar si un inquilino goza de posesión exclusiva del inmueble, es decir, si tiene derecho a excluir a todos los demás de la propiedad. El hecho de que el arrendador guarde un juego de llaves para acceder al inmueble podría indicar que el ocupante no tiene posesión exclusiva. Otra circunstancia que puede apuntar a que no existe lease es que el contrato incluya cláusulas donde el arrendador se reserve el derecho de compartir el inmueble con los ocupantes o de alquilarlo a más de un inquilino. Además, si el otorgante del derecho ofrece servicios para los cuales necesita acceso ilimitado al inmueble, existiría una licence, no un lease. Si no existe la intención de crear una relación jurídica, por ejemplo, cuando un amigo ofrece alojamiento en un acto de generosidad, probablemente se consideraría que existe una licence, aunque el tribunal siempre valorará las circunstancias específicas.

Cuando hay múltiples ocupantes, si se considera que cada uno tiene posesión exclusiva, posiblemente se determinará que cada uno posee un lease.

El pago de una renta no es una característica indispensable de un lease, si bien se considera determinante en la mayoría de los casos.

Por último, aunque concurran estas dos circunstancias necesarias para que haya lease, este no existirá si no se han llevado a cabo los trámites legalmente exigidos para otorgarlo.


FUENTES

Alcaraz Varó, E. y Hugues, B. Diccionario de términos jurídicos inglés-español, Spanish-English. 8.ª edición, ed. Ariel, Barcelona, 2005.

Law of Property Act 1925, http://www.legislation.gov.uk/ukpga/Geo5/15-16/20/contents

MacKenzie, Judith-Anne y Phillips, Anne. Textbook on Land Law. 15.ª ed. Editorial Oxford University Press, Oxford. 2014. Págs. 5-11, 2-27, 409-422, 601.

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