{"id":4374,"date":"2020-06-15T15:36:03","date_gmt":"2020-06-15T15:36:03","guid":{"rendered":"https:\/\/vprspanishtranslations.com\/?p=4374"},"modified":"2023-01-15T11:11:17","modified_gmt":"2023-01-15T11:11:17","slug":"derecho-inmobiliario-ingles-lease","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/vprspanishtranslations.com\/es\/derecho-inmobiliario-ingles-lease\/","title":{"rendered":"Derecho inmobiliario ingl\u00e9s: terminolog\u00eda b\u00e1sica"},"content":{"rendered":"\n

En esta entrada aclaro algunos t\u00e9rminos espec\u00edficos del Derecho inmobiliario en Inglaterra y Gales (land law<\/em>) que pueden plantear dudas o dificultades en su traducci\u00f3n, ya sea por su complejidad, por la falta de equivalencias en el ordenamiento jur\u00eddico de Espa\u00f1a o por su variedad de significados para los que no existe una correspondencia exacta en espa\u00f1ol.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\n

Derecho inmobiliario ingl\u00e9s: terminolog\u00eda b\u00e1sica<\/h1>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\n

Estates in land<\/em><\/strong> <\/p>\n\n\n\n

En Inglaterra y Gales, existen dos grandes tipos de derechos sobre bienes ra\u00edces seg\u00fan la Law of Property Act 1925<\/a> <\/em>(denominados tambi\u00e9n estates in land<\/em> y legal estates<\/em>): freehold<\/em> <\/strong>(dominio absoluto) y el leasehold <\/strong><\/em>(derecho de arrendamiento o posesi\u00f3n exclusiva durante un per\u00edodo de tiempo determinado). Estate <\/em>en este contexto significa derecho (de propiedad o posesi\u00f3n). Por tanto, leasehold estate<\/em> es un derecho de arrendamiento o posesi\u00f3n exclusiva de un inmueble o una parte de este durante un per\u00edodo de tiempo determinado. Se conoce tambi\u00e9n como term of years absolute<\/em>. Puede ser a plazo fijo o peri\u00f3dico. A diferencia del freeholder <\/em>o due\u00f1o absoluto de un inmueble, que obtiene su titularidad del Estado (Crown<\/em>), el leaseholder<\/em> recibe su derecho del arrendador, que puede ser un freeholder <\/em>o el titular de un derecho de arrendamiento m\u00e1s prolongado.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Interests in land<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los estates in land<\/em> pueden otorgar a su vez derechos de menor alcance sobre el bien inmueble. Estos derechos se denominan interests in land<\/em> y no son de propiedad ni de posesi\u00f3n o uso, sino, por ejemplo, de paso (easement<\/em>) o reversi\u00f3n (right of entry<\/em>). Se conocen tambi\u00e9n como encumbrances <\/em>o incumbrances<\/em> (cargas o grav\u00e1menes). Por eso se habla, por ejemplo, de easement-encumbered properties <\/em>(propiedades gravadas con derechos de paso).<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Lease<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lease<\/em> es un t\u00e9rmino amplio que engloba no solamente la acci\u00f3n de arrendar<\/strong> (arriendo o arrendamiento), sino tambi\u00e9n el propio contrato o instrumento<\/strong> de arrendamiento (contrato de arrendamiento en ingles Tambi\u00e9n puede referirse al propio derecho de arrendamiento. De ah\u00ed que nos encontremos con la expresi\u00f3n grant a lease<\/em> (conceder u otorgar un derecho de arrendamiento). Desde el punto de vista sem\u00e1ntico, no existe diferencia entre leasehold <\/em>y lease<\/em>, pero leasehold <\/em>es m\u00e1s formal y es el t\u00e9rmino que usan los abogados.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Interests in land<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los estates in land<\/em> pueden otorgar a su vez derechos de menor alcance sobre el bien inmueble. Estos derechos se denominan interests in land<\/em> y no son de propiedad ni de posesi\u00f3n o uso, sino, por ejemplo, de paso (easement<\/em>) o reversi\u00f3n (right of entry<\/em>). Se conocen tambi\u00e9n como encumbrances <\/em>o incumbrances<\/em> (cargas o grav\u00e1menes). Por eso se habla, por ejemplo, de easement-encumbered properties <\/em>(propiedades gravadas con derechos de paso).<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Tenement<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

El t\u00e9rmino tenement <\/em>(tambi\u00e9n llamado estate<\/em>) significa heredad o finca y se usa en el contexto de los derechos de paso (easements<\/em>). As\u00ed, existe el dominant tenement<\/em> (predio o heredad dominante), en beneficio del cual existe el derecho de paso, y el servient tenement<\/em> (predio o heredad sirviente), que es aquel gravado con dicho derecho.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Chattels real<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Los leases<\/em> se consideran un h\u00edbrido entre un derecho real y un derecho personal, de ah\u00ed que se denominen tambi\u00e9n chattels real<\/em> (chattels<\/em> significa propiedad personal, y real,<\/em> como real property<\/em>, bien ra\u00edz o inmueble). Si bien surgieron como un derecho personal (que solamente permit\u00eda al inquilino recibir una indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios si era desalojado por el arrendador), hoy en d\u00eda la ley los clasifica como un estate in land<\/em> (derecho de posesi\u00f3n exclusiva de un inmueble o propiedad, es decir, del bien en s\u00ed) y han evolucionado para adquirir protecciones propias de los derechos reales. <\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Legal <\/em>y equitable leases<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los leases <\/em>pueden ser legal<\/strong><\/em>, cuando cumplen los requisitos legalmente establecidos en la Law of Property Act 1925<\/em> en lo que respecta a su otorgamiento o equitable <\/strong><\/em>(reconocidos por la equidad). Estos \u00faltimos existen cuando no se han llevado a cabo las gestiones o formalidades legalmente exigidas. El p\u00e1rrafo 1 del art\u00edculo 52 de la Law of Property Act 1925<\/em> dispone que, para los contratos de arrendamientos en ingl\u00e9s de m\u00e1s de tres a\u00f1os pero de menos de siete, el otorgamiento del derecho de arrendamiento habr\u00e1 de hacerse constar en una escritura \u2014deed<\/strong><\/em>\u2014, en lugar de un contrato escrito. Por deed <\/strong><\/em>se entiende no una escritura p\u00fablica (otorgada ante notario), sino un documento o instrumento jur\u00eddico firmado por el otorgante en presencia de un testigo para que certifique su firma o por indicaci\u00f3n suya y en presencia suya o de dos testigos para que certifiquen su firma. Adem\u00e1s, debe otorgarse (deliver<\/em>) como escritura (art\u00edculo 1 de la Law of Property [Miscellaneous Provisions] Act 1989<\/em>). Si solamente existe un contrato y no dicha escritura, los tribunales podr\u00edan estar dispuestos a dar validez al lease<\/em> e imponer el cumplimiento del contrato tal y como se estipul\u00f3 (specific performance<\/em>). <\/p>\n\n\n\n

No obstante, un lease <\/em>de estas caracter\u00edsticas no resulta tan ventajoso por los siguientes motivos. Las soluciones jur\u00eddicas en equidad (equitable remedies<\/em>) como el specific performance<\/em> (cumplimiento exacto del contrato) no siempre est\u00e1n disponibles (es necesario obtener una orden). Adem\u00e1s, un equitable lease<\/em> de por s\u00ed no siempre vincula a un tercero (por ejemplo, un comprador del inmueble o propiedad) y el titular del derecho debe protegerlo realizando las gestiones necesarias.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n
\"Derecho<\/figure>\n\n\n\n
<\/div>\n\n\n\n

Leasehold reversion<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Todos los derechos de dominio absoluto de un bien inmueble (freehold estates<\/em>) tienen un per\u00edodo de duraci\u00f3n indeterminado (al menos en el momento de su otorgamiento). Cuando el due\u00f1o de una propiedad de dominio absoluto (freehold<\/em>) concede un derecho sobre esta por un per\u00edodo de duraci\u00f3n determinado, el derecho concedido es un leasehold <\/em>o, simplemente, un lease<\/em> (arrendamiento). El derecho remanente del arrendador es lo que se denomina freehold reversion<\/em>. Una vez que el arrendamiento llega su fin, el due\u00f1o absoluto (freeholder<\/em>) recupera autom\u00e1ticamente la posesi\u00f3n f\u00edsica del bien. A su vez, el arrendatario (leaseholder<\/em>) puede otorgar un derecho de subarrendamiento a un subarrendatario (sub-lessee<\/em>). Mientras el subarrendamiento permanece vigente, el arrendatario original posee un derecho remanente (leasehold reversion<\/em>). Este derecho tambi\u00e9n se denomina reversionary title<\/em> o reversionary interest<\/em>. Este proceso se puede prolongar otorgando a su vez derechos de subarrendamiento a otros subarrendatarios por per\u00edodos m\u00e1s y m\u00e1s breves. Todos los bienes inmuebles o propiedades est\u00e1n sujetos a una jerarqu\u00eda de derechos, no de propiedad, sino de posesi\u00f3n durante el per\u00edodo de tiempo que les corresponde. <\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Tenancy<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

El significado de tenancy es el mismo que el de lease<\/strong><\/em>. Si bien no existe una norma al respecto, ambos t\u00e9rminos se usan para expresar el mismo concepto<\/strong>: un arrendamiento. Tanto los libros de texto sobre Derecho como los abogados los usan indistintamente (tambi\u00e9n sus derivados: tenant<\/em>\/lessee<\/em>; landlord\/lessor<\/em>). Podr\u00eda decirse que los contratos de arrendamiento con fines residenciales y un per\u00edodo de duraci\u00f3n m\u00e1s corto suelen denominarse tenancy agreements<\/em>, mientras que los de uso comercial y m\u00e1s prolongado se suelen llamar leases<\/em>, y as\u00ed se designan tambi\u00e9n en la legislaci\u00f3n. Sin embargo, tambi\u00e9n podemos encontrarnos business tenancies<\/em> y residential leases<\/em>, aunque con menos frecuencia. Existen tambi\u00e9n los t\u00e9rminos joint tenants <\/em>y tenants in common<\/em>, que explico en esta entrada del blog<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Determination (of a lease)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Aqu\u00ed tenemos un falso cognado. Determination, <\/em>cuando se usa en el contexto de los leases, no quiere decir establecer, decidir o fijar, sino simplemente poner fin. As\u00ed, existen diferentes m\u00e9todos para poner fin (determine<\/em>) a un arrendamiento (por ejemplo, el vencimiento del contrato \u2014expiry<\/em>\u2014 o un aviso de desalojo \u2014notice to quit<\/em>\u2014). Otro m\u00e9todo de poner fin a un arrendamiento es la renuncia previo acuerdo con el arrendador (surrender<\/em>). Al presentar dicha renuncia, el arrendatario queda exento de las obligaciones futuras contempladas en el contrato, pero no de su responsabilidad por acciones pasadas (por ejemplo, el incumplimiento de una estipulaci\u00f3n contractual o covenant<\/em>). Un contrato tambi\u00e9n puede finalizar cuando por causas no previstas por las partes es imposible cumplir con sus estipulaciones. Es lo que se denomina frustration of contract<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Security of tenure<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

El t\u00e9rmino tenure<\/em> viene del vocablo tene\u00fcre<\/em> del franc\u00e9s antiguo\u2014adoptado en Inglaterra tras la conquista de los normandos\u2014, que a su vez procede del lat\u00edn (ten\u0113re<\/em>). Hoy en d\u00eda el t\u00e9rmino se emplea para indicar tenencia o posesi\u00f3n de un inmueble o propiedad arrendado, as\u00ed como las condiciones o duraci\u00f3n de dicha tenencia o posesi\u00f3n. En Inglaterra y Gales, si un contrato de arrendamiento contempla su renovaci\u00f3n, se dice que el tenant <\/em>o lessee<\/em> tiene security of tenure <\/em>(garant\u00eda o seguridad de posesi\u00f3n o tenencia). En cuanto al arrendamiento de uso residencial, la Rent Act 1977<\/em> establece que el arrendatario tiene derecho a permanecer en el inmueble aun cuando el contrato haya vencido. Para el arrendamiento de locales comerciales, la ley (concretamente, el t\u00edtulo II de la Landlord and Tenant Act 1954<\/em>) contempla esta garant\u00eda o seguridad, de modo que al vencer un contrato de arrendamiento, este se renueva autom\u00e1ticamente a menos que las partes hayan acordado lo contrario. As\u00ed el arrendatario puede invertir a medida que su negocio crece con la seguridad de que el arrendamiento va a continuar. <\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Conveyance<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por conveyance<\/em> se entiende no solo la acci\u00f3n de transmitir una propiedad o bien inmueble, sino tambi\u00e9n el contrato o instrumento de transmisi\u00f3n (conveyance deed<\/em>). El profesional especializado en transmisiones de propiedad se llama conveyancer<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Assignment<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por assignment <\/em>se entiende la cesi\u00f3n o el traspaso de un derecho sobre un inmueble o propiedad. Un arrendatario (lessee<\/em>) puede ceder o traspasar su derecho de arrendamiento si el contrario lo permite.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Commonhold<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

El commonhold <\/em>es un nuevo sistema de propiedad de bienes inmuebles. Se dise\u00f1\u00f3 para facilitar la propiedad de dominio absoluto de propiedades interdependientes, es decir, unidades individuales como pisos en un edificio de apartamentos o talleres u oficinas en un complejo industrial, con zonas comunes como escaleras, ascensores y aparcamientos. Cada propietario es due\u00f1o absoluto de su propiedad y contrae una serie de obligaciones (covenants<\/em>) que debe cumplir frente a los dem\u00e1s propietarios. Cuando una propiedad concreta pasa a manos de otro titular, este contrae las mismas obligaciones que el due\u00f1o anterior (es lo que se denomina running of covenants<\/em>). Este sistema es similar a lo que en Espa\u00f1a se llama propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n
\n\n\n\n

FUENTES<\/p>\n\n\n\n

Alcaraz Var\u00f3, E. y Hugues, B. Diccionario de t\u00e9rminos jur\u00eddicos ingl\u00e9s-espa\u00f1ol<\/em>, Spanish-English<\/em>. 8.\u00aa edici\u00f3n, ed. Ariel, Barcelona, 2005.<\/p>\n\n\n\n

New Lawman, Different types of tenancies: which agreement should you use?<\/em><\/p>\n\n\n\n

MacKenzie, Judith-Anne y Phillips, Anne. Textbook on<\/em> Land Law<\/em>. 15.\u00aa ed. Editorial Oxford University Press, Oxford. 2014. P\u00e1gs. 5-9, 26, 195-205.<\/p>\n\n\n\n

Law of Property Act 1925<\/em>, http:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/Geo5\/15-16\/20\/contents<\/a><\/p>\n\n\n\n

Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989<\/em>, http:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1989\/34\/contents<\/a><\/p>\n\n\n\n

Rent Act 1977<\/em>, http:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1977\/42\/contents<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En esta entrada aclaro algunos t\u00e9rminos espec\u00edficos del Derecho inmobiliario en Inglaterra y Gales (land law) que pueden plantear dudas o dificultades en su traducci\u00f3n, ya sea por su complejidad, por la falta de equivalencias en el ordenamiento jur\u00eddico de Espa\u00f1a o por su variedad de significados para los que no existe una correspondencia exacta…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_uag_custom_page_level_css":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":"","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[67,43,32,27],"tags":[93,103,104,45],"class_list":["post-4374","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-common-law","category-entradas-en-espanol","category-ingles-juridico","category-traduccion-juridica-ingles-espanol","tag-derecho-inmobiliario-ingles","tag-lease","tag-traduccion-de-lease","tag-traduccion-juridica-ingles-espanol"],"modified_by":"Virginia P\u00e9rez Rom\u00e1n BA GDL MCIL CL","uagb_featured_image_src":{"full":false,"thumbnail":false,"medium":false,"medium_large":false,"large":false,"1536x1536":false,"2048x2048":false,"sow-carousel-default":false},"uagb_author_info":{"display_name":"Virginia P\u00e9rez Rom\u00e1n BA GDL MCIL CL","author_link":"https:\/\/vprspanishtranslations.com\/es\/author\/wp_abg3bp\/"},"uagb_comment_info":9,"uagb_excerpt":"En esta entrada aclaro algunos t\u00e9rminos espec\u00edficos del Derecho inmobiliario en Inglaterra y Gales (land law) que pueden plantear dudas o dificultades en su traducci\u00f3n, ya sea por su complejidad, por la falta de equivalencias en el ordenamiento jur\u00eddico de Espa\u00f1a o por su variedad de significados para los que no existe una correspondencia exacta…","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/vprspanishtranslations.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4374","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/vprspanishtranslations.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/vprspanishtranslations.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vprspanishtranslations.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vprspanishtranslations.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4374"}],"version-history":[{"count":175,"href":"https:\/\/vprspanishtranslations.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4374\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9622,"href":"https:\/\/vprspanishtranslations.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4374\/revisions\/9622"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/vprspanishtranslations.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4374"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/vprspanishtranslations.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4374"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/vprspanishtranslations.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4374"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}

Landlord and Tenant Act 1954<\/em>, http:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/Eliz2\/2-3\/56\/contents<\/a><\/p>\n\n\n\n