Derecho inmobiliario inglés: terminología básica
En esta entrada aclaro algunos términos específicos del Derecho inmobiliario en Inglaterra y Gales (land law) que pueden plantear dudas o dificultades en su traducción, ya sea por su complejidad, por la falta de equivalencias en el ordenamiento jurídico de España o por su variedad de significados para los que no existe una correspondencia exacta en español.
Derecho inmobiliario inglés: terminología básica
Estates in land
En Inglaterra y Gales, existen dos grandes tipos de derechos sobre bienes raíces según la Law of Property Act 1925 (denominados también estates in land y legal estates): freehold (dominio absoluto) y el leasehold (derecho de arrendamiento o posesión exclusiva durante un período de tiempo determinado). Estate en este contexto significa derecho (de propiedad o posesión). Por tanto, leasehold estate es un derecho de arrendamiento o posesión exclusiva de un inmueble o una parte de este durante un período de tiempo determinado. Se conoce también como term of years absolute. Puede ser a plazo fijo o periódico. A diferencia del freeholder o dueño absoluto de un inmueble, que obtiene su titularidad del Estado (Crown), el leaseholder recibe su derecho del arrendador, que puede ser un freeholder o el titular de un derecho de arrendamiento más prolongado.
Interests in land
Los estates in land pueden otorgar a su vez derechos de menor alcance sobre el bien inmueble. Estos derechos se denominan interests in land y no son de propiedad ni de posesión o uso, sino, por ejemplo, de paso (easement) o reversión (right of entry). Se conocen también como encumbrances o incumbrances (cargas o gravámenes). Por eso se habla, por ejemplo, de easement-encumbered properties (propiedades gravadas con derechos de paso).
Lease
Lease es un término amplio que engloba no solamente la acción de arrendar (arriendo o arrendamiento), sino también el propio contrato o instrumento de arrendamiento (contrato de arrendamiento en ingles También puede referirse al propio derecho de arrendamiento. De ahí que nos encontremos con la expresión grant a lease (conceder u otorgar un derecho de arrendamiento). Desde el punto de vista semántico, no existe diferencia entre leasehold y lease, pero leasehold es más formal y es el término que usan los abogados.
Interests in land
Los estates in land pueden otorgar a su vez derechos de menor alcance sobre el bien inmueble. Estos derechos se denominan interests in land y no son de propiedad ni de posesión o uso, sino, por ejemplo, de paso (easement) o reversión (right of entry). Se conocen también como encumbrances o incumbrances (cargas o gravámenes). Por eso se habla, por ejemplo, de easement-encumbered properties (propiedades gravadas con derechos de paso).
Tenement
El término tenement (también llamado estate) significa heredad o finca y se usa en el contexto de los derechos de paso (easements). Así, existe el dominant tenement (predio o heredad dominante), en beneficio del cual existe el derecho de paso, y el servient tenement (predio o heredad sirviente), que es aquel gravado con dicho derecho.
Chattels real
Los leases se consideran un híbrido entre un derecho real y un derecho personal, de ahí que se denominen también chattels real (chattels significa propiedad personal, y real, como real property, bien raíz o inmueble). Si bien surgieron como un derecho personal (que solamente permitía al inquilino recibir una indemnización por daños y perjuicios si era desalojado por el arrendador), hoy en día la ley los clasifica como un estate in land (derecho de posesión exclusiva de un inmueble o propiedad, es decir, del bien en sí) y han evolucionado para adquirir protecciones propias de los derechos reales.
Legal y equitable leases
Los leases pueden ser legal, cuando cumplen los requisitos legalmente establecidos en la Law of Property Act 1925 en lo que respecta a su otorgamiento o equitable (reconocidos por la equidad). Estos últimos existen cuando no se han llevado a cabo las gestiones o formalidades legalmente exigidas. El párrafo 1 del artículo 52 de la Law of Property Act 1925 dispone que, para los contratos de arrendamientos en inglés de más de tres años pero de menos de siete, el otorgamiento del derecho de arrendamiento habrá de hacerse constar en una escritura —deed—, en lugar de un contrato escrito. Por deed se entiende no una escritura pública (otorgada ante notario), sino un documento o instrumento jurídico firmado por el otorgante en presencia de un testigo para que certifique su firma o por indicación suya y en presencia suya o de dos testigos para que certifiquen su firma. Además, debe otorgarse (deliver) como escritura (artículo 1 de la Law of Property [Miscellaneous Provisions] Act 1989). Si solamente existe un contrato y no dicha escritura, los tribunales podrían estar dispuestos a dar validez al lease e imponer el cumplimiento del contrato tal y como se estipuló (specific performance).
No obstante, un lease de estas características no resulta tan ventajoso por los siguientes motivos. Las soluciones jurídicas en equidad (equitable remedies) como el specific performance (cumplimiento exacto del contrato) no siempre están disponibles (es necesario obtener una orden). Además, un equitable lease de por sí no siempre vincula a un tercero (por ejemplo, un comprador del inmueble o propiedad) y el titular del derecho debe protegerlo realizando las gestiones necesarias.
Leasehold reversion
Todos los derechos de dominio absoluto de un bien inmueble (freehold estates) tienen un período de duración indeterminado (al menos en el momento de su otorgamiento). Cuando el dueño de una propiedad de dominio absoluto (freehold) concede un derecho sobre esta por un período de duración determinado, el derecho concedido es un leasehold o, simplemente, un lease (arrendamiento). El derecho remanente del arrendador es lo que se denomina freehold reversion. Una vez que el arrendamiento llega su fin, el dueño absoluto (freeholder) recupera automáticamente la posesión física del bien. A su vez, el arrendatario (leaseholder) puede otorgar un derecho de subarrendamiento a un subarrendatario (sub-lessee). Mientras el subarrendamiento permanece vigente, el arrendatario original posee un derecho remanente (leasehold reversion). Este derecho también se denomina reversionary title o reversionary interest. Este proceso se puede prolongar otorgando a su vez derechos de subarrendamiento a otros subarrendatarios por períodos más y más breves. Todos los bienes inmuebles o propiedades están sujetos a una jerarquía de derechos, no de propiedad, sino de posesión durante el período de tiempo que les corresponde.
Tenancy
El significado de tenancy es el mismo que el de lease. Si bien no existe una norma al respecto, ambos términos se usan para expresar el mismo concepto: un arrendamiento. Tanto los libros de texto sobre Derecho como los abogados los usan indistintamente (también sus derivados: tenant/lessee; landlord/lessor). Podría decirse que los contratos de arrendamiento con fines residenciales y un período de duración más corto suelen denominarse tenancy agreements, mientras que los de uso comercial y más prolongado se suelen llamar leases, y así se designan también en la legislación. Sin embargo, también podemos encontrarnos business tenancies y residential leases, aunque con menos frecuencia. Existen también los términos joint tenants y tenants in common, que explico en esta entrada del blog.
Determination (of a lease)
Aquí tenemos un falso cognado. Determination, cuando se usa en el contexto de los leases, no quiere decir establecer, decidir o fijar, sino simplemente poner fin. Así, existen diferentes métodos para poner fin (determine) a un arrendamiento (por ejemplo, el vencimiento del contrato —expiry— o un aviso de desalojo —notice to quit—). Otro método de poner fin a un arrendamiento es la renuncia previo acuerdo con el arrendador (surrender). Al presentar dicha renuncia, el arrendatario queda exento de las obligaciones futuras contempladas en el contrato, pero no de su responsabilidad por acciones pasadas (por ejemplo, el incumplimiento de una estipulación contractual o covenant). Un contrato también puede finalizar cuando por causas no previstas por las partes es imposible cumplir con sus estipulaciones. Es lo que se denomina frustration of contract.
Security of tenure
El término tenure viene del vocablo teneüre del francés antiguo—adoptado en Inglaterra tras la conquista de los normandos—, que a su vez procede del latín (tenēre). Hoy en día el término se emplea para indicar tenencia o posesión de un inmueble o propiedad arrendado, así como las condiciones o duración de dicha tenencia o posesión. En Inglaterra y Gales, si un contrato de arrendamiento contempla su renovación, se dice que el tenant o lessee tiene security of tenure (garantía o seguridad de posesión o tenencia). En cuanto al arrendamiento de uso residencial, la Rent Act 1977 establece que el arrendatario tiene derecho a permanecer en el inmueble aun cuando el contrato haya vencido. Para el arrendamiento de locales comerciales, la ley (concretamente, el título II de la Landlord and Tenant Act 1954) contempla esta garantía o seguridad, de modo que al vencer un contrato de arrendamiento, este se renueva automáticamente a menos que las partes hayan acordado lo contrario. Así el arrendatario puede invertir a medida que su negocio crece con la seguridad de que el arrendamiento va a continuar.
Conveyance
Por conveyance se entiende no solo la acción de transmitir una propiedad o bien inmueble, sino también el contrato o instrumento de transmisión (conveyance deed). El profesional especializado en transmisiones de propiedad se llama conveyancer.
Assignment
Por assignment se entiende la cesión o el traspaso de un derecho sobre un inmueble o propiedad. Un arrendatario (lessee) puede ceder o traspasar su derecho de arrendamiento si el contrario lo permite.
Commonhold
El commonhold es un nuevo sistema de propiedad de bienes inmuebles. Se diseñó para facilitar la propiedad de dominio absoluto de propiedades interdependientes, es decir, unidades individuales como pisos en un edificio de apartamentos o talleres u oficinas en un complejo industrial, con zonas comunes como escaleras, ascensores y aparcamientos. Cada propietario es dueño absoluto de su propiedad y contrae una serie de obligaciones (covenants) que debe cumplir frente a los demás propietarios. Cuando una propiedad concreta pasa a manos de otro titular, este contrae las mismas obligaciones que el dueño anterior (es lo que se denomina running of covenants). Este sistema es similar a lo que en España se llama propiedad horizontal.
FUENTES
Alcaraz Varó, E. y Hugues, B. Diccionario de términos jurídicos inglés-español, Spanish-English. 8.ª edición, ed. Ariel, Barcelona, 2005.
New Lawman, Different types of tenancies: which agreement should you use?
MacKenzie, Judith-Anne y Phillips, Anne. Textbook on Land Law. 15.ª ed. Editorial Oxford University Press, Oxford. 2014. Págs. 5-9, 26, 195-205.
Landlord and Tenant Act 1954, http://www.legislation.gov.uk/ukpga/Eliz2/2-3/56/contents
Law of Property Act 1925, http://www.legislation.gov.uk/ukpga/Geo5/15-16/20/contents
Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989, http://www.legislation.gov.uk/ukpga/1989/34/contents
Rent Act 1977, http://www.legislation.gov.uk/ukpga/1977/42/contents
Sworn / Legal English-Spanish Translator with 20 years of experience in legal translation. BA in Translation & Interpreting and Graduate Diploma in English Law. Specialising in trusts, contracts, company documents and civil litigation documents. Traductora jurada y jurídica de inglés 20 años de experiencia en la traducción jurídica. Licenciada en Traducción e Interpretación y Graduada en Derecho inglés. Especializada en trusts, contratos, documentos societarios y escritos y documentos para procesos civiles y mercantiles.
