Derecho inmobiliario inglés: joint tenancy y tenancy in common

En Inglaterra y Gales existen dos tipos principales de copropiedad: joint tenancy y tenancy in common. En esta entrada explico en qué consisten y sus diferencias, y abordo su posible traducción.

Antes de entrar en materia, conviene aclarar que aquí tenancy no se refiere solamente al arriendo o posesión temporal (leasehold). La copropiedad (co-ownership) en Inglaterra y Gales también puede existir en una propiedad de dominio absoluto e inmediato (freehold).

Por otro lado, la ley (concretamente, el párrafo 2 del artículo 34 de la Trustee Act 1925) limita el número de copropietarios a cuatro.

Joint tenancy

La joint tenancy es un tipo de copropiedad en la cual cada copropietario posee todo el inmueble o propiedad como un todo y no una parte específica (como sí sucede en la tenancy in common; ver más abajo). Para que exista este tipo de copropiedad, deben concurrir lo que se denomina las cuatro unidades (four unities): unidad de posesión o posesión conjunta (unity of possession), es decir, cada copropietario tiene el mismo derecho a poseer cualquier parte del inmueble que cualquier otro; unidad en cuanto al derecho (unity of interest), es decir, el derecho (interest) de cada copropietario del inmueble debe ser del mismo tipo (dominio absoluto o freehold, o derecho de posesión temporal, leasehold) y tener la misma duración (por ejemplo, un derecho vitalicio o life interest); unidad en cuanto al documento o acto (unity of title), es decir, todos los joint tenants adquieren su derecho sobre el inmueble en un mismo acto (ocupando el inmueble al mismo tiempo) o con arreglo a un mismo documento (por ejemplo, un testamento); y la unidad en cuanto al tiempo (unity of time), es decir, el derecho sobre el inmueble de todos los joint tenants surte efecto en la misma fecha (aunque hayan firmado los contratos en fechas muy diferentes). En el caso de los joint tenants, se aplica el denominado derecho de acrecer (right of survivorship o ius accrescendi) entre ellos. Es decir, cuando alguno de ellos fallece, su derecho pasa al resto de copropietarios. El copropietario que sobreviva a todos los demás se convierte en el único propietario del inmueble o propiedad y puede traspasar este a su fallecimiento, ya sea mediante testamento o según las normas correspondientes si muere intestado.

Tenancy in common

Se entiende por tenancy in common el tipo de copropiedad en el cual cada propietario posee una parte nominal del inmueble o propiedad (la mitad o un cuarto). Por ello, basta con que exista posesión conjunta (unity of possession). En este tipo de copropiedad no se aplica el derecho de acrecer o ius accrescendi, por lo que al fallecer cada copropietario, la parte que le corresponde se traspasa mediante testamento (o, si muere intestado, según las correspondientes normas). Aunque los tenants in common tienen derecho a una parte nominal del inmueble o propiedad, hasta que este se vende o reparte formalmente entre ellos mediante una partición (partition), todos tienen derecho a poseerlo en su totalidad. Además, las partes son indivisas (undivided shares), ya que el inmueble o propiedad no se divide físicamente.

JOINT TENANTS

Cada uno posee el inmueble o propiedad como un todo

Se requieren las cuatro unidades: posesión, derecho, documento o acto, y tiempo

Se aplica el derecho de acrecer o ius accrescendi

TENANTS IN COMMON

Cada uno posee una parte nominal indivisa del inmueble o propiedad

Solo se requiere la unidad de posesión o posesión conjunta (unity of posession)

No se aplica el derecho de acrecer o ius accrescendi

¿Cuándo se opta por la joint tenancy y cuándo por la tenancy in common?

Las joint tenancies son más habituales en las parejas casadas cuando está claro que dividir la propiedad en partes no va a suponer una ventaja especial y cuando la intención es que la propiedad pase al cónyuge supérstite cuando fallezca el otro.

En el caso de los hermanos, socios comerciales y parejas no casadas, se suele optar por las tenancies in common, ya que la parte que corresponde a cada uno está claramente identificada.

¿Cómo podemos traducir joint tenancy y tenancy in common?

Estos términos pueden plantearnos dificultades a los traductores. Para empezar, dependiendo de si se trata de un leasehold o de un freehold, estaríamos hablando de un derecho de posesión temporal (o arriendo) o de un derecho de dominio absoluto. Lo importante es dejar claro que la diferencia principal es que en uno se aplica el derecho de acrecer y en otro no. Dada la falta de equivalencias exactas en español, quizá convenga dejar también el término en inglés entre paréntesis. Por ejemplo, copropiedad con derecho de acrecer (joint tenancy) y copropiedad sin derecho de acrecer (tenancy in common).


FUENTES

Alcaraz Varó, E. y Hugues, B. Diccionario de términos jurídicos inglés-español, Spanish-English. 8.ª edición, ed. Ariel, Barcelona, 2005.

MacKenzie, Judith-Anne y Phillips, Anne. Textbook on Land Law. 15.ª ed. Editorial Oxford University Press, Oxford. 2014. Págs. 290-294.

Trustee Act 1925, https://www.legislation.gov.uk/ukpga/Geo5/15-16/19/contents

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